Die Liste der hier ansässigen Prominenten ist lang, darunter die Volksmusiksänger Marianne und Michael, Komponist Harald Faltermeier, Fußballtrainer Klaus Augenthaler, Strauß-Tochter Monika Hohlmeier, Fernsehjournalist Dagobert Lindlau, Professoren und Manager. Die Familie Böhm ist seit drei Generationen ansässig. Zu Ehren des Dirigenten Karl Böhm ist eine große Straße benannt. Sein Sohn, der Schauspieler Karlheinz Böhm, begründete die Städtepartnerschaft Vaterstettens mit der äthiopischen Stadt Alem Katema. Böhms Tochter, die Schauspielerin Katharina Böhm, wohnt noch immer in Baldham.
Das Image trägt. "Der Speckgürtel um München ist eine Insel der Seligen", bringt es Erwin Tappeiner von Planethome auf den Punkt. Und auf dieser Insel gibt es Orte, die noch seliger sind als andere: Vaterstetten, die 22.000-Einwohner-Gemeinde, ist seit Jahren der teuerste Ort im teuren Landkreis Ebersberg. Der Richtwert für Wohnbauland liegt hier bei 600 Euro pro Quadratmeter, in den übrigen Orten mit S-Bahn-Anbindung zwischen 400 und 450 Euro, ohne S-Bahn-Anbindung zwischen 240 und 360 Euro. Am beliebtesten in Vaterstetten ist der Ortsteil Baldham. Hier hält sich der Bodenrichtwert bei 640 Euro.
Nach Beobachtung der örtlichen Makler trägt die Finanzkrise eher zur Stabilisierung des hohen Niveaus bei. "Immobilien werden wieder als Kapitalanlage gesehen", meint Makler Jürgen Weidlich aus dem benachbarten Kirchseeon, der den Markt hier seit mehr als 25 Jahren kennt. "Die Krise bringt sogar Kapitalanleger wieder zurück, die Steuergesetzgebung und Rechtsprechung im vergangenen Jahrzehnt völlig verschreckt hatten."
Allerdings ist nicht alles Gold, was glänzt. Ausgerechnet die einst nobelsten Grundstücke werden zu Ladenhütern. Die Anwesen südlich der Wasserburger Landstraße, teils mit Auffahrt-Alleen und zwei Meter hohen Mauern, will keiner mehr besitzen. Das Leben auf Grundstücken zwischen 4000 und 9000 Quadratmetern an Mozartring und Erika-Köth-Straße direkt am Wald ist vielen Erben zu anonym, zu pflegeintensiv, zu abgeschnitten. Rechtliche Vorgaben verhindern in vielen Fällen Grundstücksteilungen oder großzügigere Bebauung. Und so harren Grundstücke teils seit Jahren ihrer Käufer, teils werden sie günstig angeboten wie ein immerhin 1700-Quadratmeter-Grundstück mit Baurecht für 650.000 Euro.
"Das Kaufinteresse hat sich auf Straßenzüge nördlich der B304 in Baldham verlagert", beobachtete Jürgen Mauch von Engel & Völkers. Gute Objekte sind hier nicht lange im Angebot, wie eine Doppelhaushälfte mit 170 Quadratmeter Wohnfläche auf 450 Quadratmeter Grund am Fuchsweg für 700.000 Euro. Käufer sollten allerdings genau hinhören. "Direkt an der B304 und in Hörweite der S-Bahn-Strecke liegen die Preise deutlich unter den üblichen Bodenrichtwerten", sagt Makler Helmut Künzl. Die S-Bahn ist zwar Lebensader, bringt sie die Vaterstettener doch in 20 Minuten zum Münchner Marienplatz und das im 20-Minuten-Takt. Aber die Gleise nutzen auch Güterzüge – bis zu 30 innerhalb von 24 Stunden.
Die Bahn tut bereits einiges für den Schallschutz. Doch gerade, weil Interessenten ihre Immobilie auch als Kapitalanlage sehen, wollen sie keine Kompromisse eingehen. Seit einem Jahr zum Beispiel ist ein Neubaugebiet am Luitpoldring nahe der S-Bahn-Strecke im westlichen Gemeindeteil ausgewiesen. In diesem Luitpold Park entstehen 34 Wohnungen und 42 Reihenhäuser und Doppelhaushälften. Sie werden mit fortschrittlicher Heiztechnologie aufgewertet. Die Wohnungen, die für 2800 bis 3500 Euro pro Quadratmeter angeboten werden, nutzen Geo- und Solarthermie. Die Häuser mit Wohnflächen bis 185 Quadratmeter in der Preisspanne zwischen 420.000 und 550.000 Euro können als Passivhäuser errichtet werden. Neubauten sind ansonsten rar in Vaterstetten. Den Einwohnern wird der Zuzug zu viel. Nach Bürgerprotesten weist die Gemeinde nur maßvoll Baugrund aus. Dabei hatte sie mit ihren sieben Ortsteilen über die vergangenen 20 Jahre nur um ein knappes Drittel an Einwohnern zugelegt, wenig im Vergleich zu anderen Umlandgemeinden, deren Größe sich verdoppelt hat. Bis 2010 prophezeien Studien dem Ort weiteres leichtes Wachstum, bis 2020 soll sich die Einwohnerzahl stabil halten.
Zurzeit ist neben dem Luitpold Park nur ein Neubaugebiet für rund 40 Wohneinheiten in Einfamilienhäusern und Doppelhaushälften südlich des außerhalb gelegenen Ortsteils Parsdorf ausgewiesen, bislang bekannter durch sein großes Gewerbegebiet mit Möbelhäusern und Outlets bekannter Textilmarken. Im Frühjahr 2009 soll ein drittes Neubaugebiet nördlich der Johann-Sebastian-Bach-Straße im Ortsteil Vaterstetten dazukommen. Vereinzelt entstehen neue Wohnhäuser in Baulücken wie an der Zugspitzstraße, teils zu überraschend günstigen Preisen. "Abnehmer sind vor allem junge Familien, die neugebaute Häuser bis 300.000 Euro suchen", beobachtet Maklerin Edeltraud Jehle. Vaterstetten lockt mit hervorragender Infrastruktur für Kinder. Die Plätze in Krippen, Kindergärten und Horten werden stetig ausgebaut, am Ort gibt es alle Schularten. Das Gymnasium in Baldham hat einen ausgezeichneten Ruf.
Als Renner entpuppen sich die Wohnungen um den neuen Marktplatz in Baldham mit Quadratmeterpreisen um die 2500 Euro. Auf dem Gelände einer aufgelassenen Gärtnerei entstanden nahe der S-Bahn-Station Baldham bis Anfang 2008 im Karree drei Wohnblöcke und ein Hochhaus mit Arztpraxen, Büros und einem Restaurant im Dachgeschoss, das wegen seines Ausblicks sogar Gäste aus München anzieht. Einzige Crux: Die Leute wohnen dort zwar gern, haben aber die neuen kleinen Läden in den Erdgeschossen noch nicht richtig angenommen. "Es fehlt das Gemütliche", analysiert Makler Helmut Künzl, der sein Büro dort hat. Doch die Gemeinde versucht weiter, Leben ins neu geschaffene Zentrum zu bringen: Gegenüber ist ein Neubau geplant für die Volkshochschule, die Musikschule und ein Kino.
Die Einschätzung der ansässigen Makler für die nahe Zukunft des Immobilienmarktes in Vaterstetten fasst Heinrich Eichler, Geschäftsführer der Eichler Immobilien Gruppe in München und Vorstandsvorsitzender der Süddeutschen Immobilienbörse optimistisch zusammen: "Häuser und Wohnungen werden ihren Wert behalten, Mieten im Neubau leicht steigen. Wir haben hier zwar hohe, aber keine überhöhten Preise wie dies in den USA der Fall war."
