Gedanken an eine mögliche Zahlungsunfähigkeit des beauftragten Bauunternehmens verdrängen viele Bauherren. Dabei gibt es wirksame Möglichkeiten, diesem unangenehmen Fall vorzubeugen:

Zahlungsplan
Der Bauherr muss sicherstellen, dass seine Zahlungen der Bauleistung entsprechen. Vorleistungen sind nämlich in der Insolvenz praktisch verloren. Deshalb sollte immer ein Experte den Zahlungsplan überprüfen. Günstig ist in dieser Beziehung das Bauträgermodell. Denn die Makler- und Bauträgerverordnung verlangt ausgewogene Zahlungspläne, sonst ist der Vertrag unwirksam.

Termine
Klare Zeitpunkte von Baubeginn, Fertigstellung und eventuell auch Bau­abschnitten machen es leichter, das Bauunternehmen festzunageln. Das kann die Kündigung in der Krise erleichtern.

Kündigungsrecht
Beim Bauvertrag, der sich nicht ausdrücklich auf die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) bezieht, ist eine Insolvenz kein Grund für eine sofortige Kündigung; der Bauherr muss den normalen Rechtsweg gehen. Davor schützt eine Klausel, nach der die Kündigung bei Insolvenz ohne Weiteres zulässig ist, und zwar – und diese Klarstellung ist wichtig – bereits, wenn ein Insolvenzantrag gestellt ist.

Subunternehmer
Der Bauherr sollte sich vom Generalunternehmer oder Bauträger Gewährleistungsansprüche gegen Subunternehmer abtreten lassen. Dann kann er sie im Pleitefall selbst durchsetzen. Problem: Oft stehen noch Zahlungen an Subunternehmen aus, dann können sie die Mängelbeseitigung ablehnen.

Handwerkerliste
Der Bauherr lässt sich eine Liste der Subunternehmer geben. Das macht es in der Krise einfacher, über die Fortsetzung des Baus zu verhandeln.

Baustellenzutritt
Beim Bauträgermodell wird der Käufer erst nach Fertigstellung Eigentümer der Immobilie. Der Bauträger kann ihn am Betreten des Grundstücks hindern, besonders schlimm in der Krise. Eine Klausel sichert das Betretungsrecht.

Insgesamt ist Michael Boretzky zufrieden damit, wie er das Insolvenzproblem in den Griff bekommen hat. Aber eines würde er heute anders machen, und zwar gleich bei Vertragsschluss: „Eine Fertigstellungsbürgschaft wäre sinnvoll gewesen.“ Sie greift, wenn der Bauunternehmer den Vertrag nicht korrekt erfüllt, und schützt vor Mehrkosten. „Sie hilft auch, wenn der Bauherr durch einen unausgewogenen Zahlungsplan Vorleistungen erbracht hat“, sagt Baurechtlerin Reibold-Rolinger.

Seit diesem Jahr haben private Bauherren bei Abschluss einen gesetzlichen Anspruch auf Sicherheit. Bei der ersten Rate steht ihnen eine Sicherheit in Höhe von fünf Prozent der Vertragssumme für die Fertigstellung zu. Huhle: „Die meisten Bauherren kennen dieses Recht noch nicht.“ Auch „bei kleinen Bauunternehmen ist das oft noch nicht angekommen“, so Reibold-Rolinger. Trotzdem sollten Bauherren versuchen, den Minimalschutz zu erweitern und eine Bürgschaft nach bisherigem Strickmuster auszuhandeln, denn „die deckte gewöhnlich zehn Prozent“. Zusätzlich empfiehlt die Anwältin eine Mängelbürgschaft. Sie greift nach ­Abnahme des Baus und sichert – üblicherweise fünf Jahre – auch die kostenlose Mängelbeseitigung. „Lehnt der Bauunternehmer die Wünsche des Bauherrn nach mehr Absicherung ab“, so Anwältin Reibold-Rolinger, „sollte die rote Lampe angehen. Ein gesundes Unternehmen bekommt eine Vertragserfüllungsbürgschaft von seiner Hausbank ohne Probleme.“

Überhaupt ist die kritische Auswahl des Bauunternehmens ein entscheiden der Schritt zur Risikokontrolle. Der Bauherren-Schutzbund bietet seinen Mitgliedern einen Firmencheck mit Wirtschaftsauskunft an, „das gibt keine hundertprozentige Garantie, aber wir haben damit gute Erfahrungen gemacht“, sagt Huhle. Eine andere Möglichkeit ist ein Blick ins Unternehmensregister  www.unternehmensregister.de. Dort müssen alle GmbHs, GmbH & Co. KGs und AGs ihre Bilanzen veröffentlichen. Laut Huhle gilt: „Ist dort keine Bilanz zu finden, ist das ein K.-o.-Kriterium.“ Das betrifft natürlich nur die bilanzierungspflichtigen Unternehmen.

Trotz aller Vorsichtsmaßnahmen warnt Huhle vor Illusionen: „Es gibt kein Sorglospaket.“ Denn die Bauzeit dauert bei einem Einfamilienhaus mit Keller etwa sechs Monate, bei einem Fertighaus bis zu vier Monate. Weitere Sicherheiten braucht der Bauherr für die fünf Jahre Gewährleistungsfrist. „Über diesen Zeitraum sind sichere Prognosen unmöglich.“

Michael Boretzky hat noch zwei Tipps: „Nie die Finanzierung bis auf den letzten Cent ausreizen – Sie werden erpressbar.“ Und: „Die Zeitplanung nicht zu eng stricken, das verbessert die Verhandlungsposition.“ Deshalb konnte er Verzögerungen von sechs Monaten wegstecken. Vor allem aber solle man sich niemals vom Handwerker unter Druck setzen lassen, auch wenn dieser drohe, die Arbeit einzustellen. Insgesamt hat Boretzky das Erlebte sportlich genommen, und mit dem Ergebnis ist er zufrieden: „Das Haus ist gut.“