Kauf

Die Grunderwerbsteuer beträgt 3,5 Prozent des Kaufpreises. Ausnahme: Sachsen-Anhalt, Hamburg und Berlin verlangen einen Prozentpunkt mehr.

Grundstücksübertragungen unterliegen der Umsatzsteuer in Höhe von 18 Prozent. Für Wohnimmobilien verringert sich der Satz auf 8 Prozent. Unterliegt der Verkäufer nicht der Umsatzsteuer, kassiert der Fiskus 7 Prozent Grunderwerbsteuer.

Die Grunderwerbsteuer beträgt 3,5 Prozent. Eine Zahlung der Umsatzsteuer fällt nicht an.

Allerdings gibt es noch eine Gebühr für die Eintragung ins Grundbuch in Höhe von 1 Prozent des Kaufpreises.

Mit Ausnahme der Kantone Zürich und Schwyz wird von den Kantonen eine Handänderungssteuer zwischen 1 bis 3,3 Prozent des Kaufpreises erhoben. Die Übertragung ist grundsätzlich von der MWST ausgenommen.

Es gibt eine Anmeldegebühr zwischen 168 Euro und 15 Prozent, eine Katasteramtsgebühr zwischen 168 Euro und 1 Prozent sowie eine Hypothekenabgabe zwischen 168 Euro und 3 Prozent jeweils des Grundstückswerts. Sofern der Verkäufer mehrwertsteuerpflichtig ist, muss der Käufer diese Steuer bezahlen.

Die Grundstücksübertragung unterliegt der Grund-erwerbsteuer in Höhe von maximal 5,09 Prozent.

Der Grundstückserwerb kann auf Bundesstaatenebene der Grunderwerbsteuer unterliegen. Dies hängt ebenso wie die Höhe des Steuersatzes von den Bestimmungen von den jeweiligen Bundesstaaten ab. Der Kauf unterliegt grundsätzlich nicht der Umsatzteuer, kann aber ggf. anderen Steuerarten wie z.B. der Stempelsteuer nach sich ziehen.

Verkauf

Wird eine im Privatvermögen gehaltene und vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn veräußert, muss dieser mit dem persönlichen Steuersatz versteuert werden. Wer die Frist abwartet, vereinnahmt steuerfrei. Selbstnutzer bleiben steuerfrei, wenn sie das Objekt im Jahr des Verkaufs und in den zwei Jahren davor selbst bewohnten.

Der Gewinn aus der Veräußerung der Immobilie unterliegt dem persönlichen Einkommensteuersatz. Für Nichtansässige beträgt dieser 19 Prozent. Der Veräußerungsgewinn ist in Deutschland freigestellt, fällt aber innerhalb der 10 Jahresfrist unter den Progressionsvorbehalt. Das heißt: Er erhöht also den Steuersatz.

Der Gewinn aus Grundstücksverkäufen unterliegt als Spekulationsgewinn dem persönlichen Steuersatz des Eigentümers. Ein Verkauf der Immobilie nach zehnjähriger Haltedauer erfolgt hingegen steuerfrei. Der Gewinn ist in Deutschland freigestellt, fällt aber innerhalb der 10 Jahresfrist unter den Progressionsvorbehalt, erhöht also den Steuersatz.

Der Gewinn aus dem Verkauf von Immobilien aus dem Privatvermögen des Eigentümers unterliegt unabhängig von seinem persönlichen Steuersatz der Grundstückgewinnsteuer, die je nach Besitzdauer degressiv verläuft. Die Steuer wird auf die deutsche Einkommensteuer angerechnet.

Gewinne unterliegen dem persönlichen Steuersatz des Verkäufers: (bis zu 43 Prozent für natürliche Personen) Wenn die Immobilie nach einer Haltefrist von mehr als fünf Jahren verkauft wird, sind die Gewinne steuerfrei. Der Gewinn wird in Deutschland freigestellt, erhöht aber (innerhalb der 10 Jahresfrist) über die Progression den Steuersatz.

Sofern der 1. Immobilienverkauf innerhalb von fünf Jahren nach Fertigstellung des Gebäudes erfolgt, wird der Verkaufserlös mit von 19,6 Prozent Umsatzsteuer belegt. Bei der Einkommensteuer sind Gewinne mit 16 Prozent zu versteuern. Ausnahmen greifen bei Selbstnutzung (steuerfrei nach 15 Jahren). In Deutschland bleiben Gewinne grundsätzlich steuerfrei, lediglich innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren kommt in Deutschland lediglich der Progressionsvorbehalt zur Anwendung.

Der Gewinn aus der Veräußerung einer Privatimmobilie innerhalb von einem Jahr unterliegt dem persönlichen Einkommensteuersatz sowohl auf föderaler als auch auf Bundesstaatenebene. Veräußerungen nach einer Haltefrist von einem Jahr unterliegen einem Steuersatz von 15 Prozent auf föderaler Ebene und einem Steuersatz zwischen 3-10 Prozent auf Bundesstaatenebene. Der Steuersatz ist abhängig von Haltefristen und der Höhe des Gewinns. Daneben können auf Bundesstaatenebene ggf. weitere regionale Abgaben anfallen.

Deutschland stellt die Gewinne aus der Veräußerung einer Ferienimmobilie von der Besteuerung frei, berücksichtigt den Gewinn innerhalb der 10-Jahresfrist aber im Progressionsvorbehalt.

Vermietung

Einkünfte aus Immobilien, die ausschließlich vermietet werden, sind prinzipiell immer zu erfassen – das gilt auch für Verluste. Wer das Haus oder die Wohnung teils selbst nutzt oder verbilligt an Verwandte überlässt, muss nachweisen, dass auf Sicht von 30 Jahren Gewinne realistisch sind.

Vermietungseinkünfte unterliegen der spanischen Einkommensteuer. Deutsche können die gezahlte Steuer auf die heimische Einkommensteuer anrechnen. Bei selbst bewohnten Immobilien wird die Selbstnutzung (mit 2 Prozent des Immobilienwerts) besteuert. Davon werden die kommunalen Steuern abgezogen und der Rest mit 24 Prozent besteuert.

Vermietungseinkünfte unterliegen dem persönlichen Steuersatz des Eigentümers von bis zu 50 Prozent. Ausgaben für die Instandhaltung (Instandsetzungen sind über 10 Jahre zu verteilen) der Immobilie können abgezogen werden. Die Mieteinnahmen sind in Deutschland steuerfrei, der Progressionsvorbehalt greift nicht.

Einkünfte aus der Vermietung an Dritte oder, falls der Eigentümer die Immobilie selber nutzt, der Eigenmietwert, unterliegen dem persönlichen Steuersatz des Eigentümers. Unterhaltskosten und Schuldzins reduzieren die Bemessungsbasis. Die gezahlte Steuer wird auf die deutsche Einkommensteuer angerechnet.

Einkünfte aus der Vermietung einer Ferienimmobilie unterliegen der italienischen Einkommensteuer. Angefallene Kosten können jährlich zu maximal 15 Prozent der Einkünfte abgezogen werden. Darüberhinausgehende Kosten gehen steuerlich verloren. Die Einkünfte aus der Vermietung der Ferienimmobilie werden in Deutschland von der Besteuerung freigestellt, der Progressionsvorbehalt greift nicht.

Einkünfte aus Vermietung unterliegen der französischen Einkommensteuer. In Deutschland werden die Mieteinkünfte freigestellt, der Progressionsvorbehalt greift nicht.

Die Einkünfte aus Vermietung der Immobilie sind mit dem persönlichen Steuersatz auf föderaler sowie auf Bundesstaatenebene zu versteuern. Von den Einnahmen können u.a. Abschreibungen und Zinsaufwendungen abgesetzt werden. Verluste können vorgetragen und später mit positiven Einkünften derselben Immobilie oder im gleichen Jahr mit anderen positiven Einkünften aus passiven Vermögen verrechnet werden.

In Deutschland werden die Mieteinkünfte unter Progressionsvorbehalt freigestellt.