Immobilien sind als Anlage eine sichere Sache - heißt es zumindest. Doch ganz so einfach ist es dann doch wieder nicht. Denn Sicherheit versprechen sich Immobilieninvestoren derzeit vor allem von einem Zauberwort: Core. Auf Deutsch: Kern. Hinter diesem Begriff verbergen sich Objekte, bei denen von der Lage über Mieter bis hin zum Ökosiegel alles stimmt. Investoren haben sich in den vergangenen Monaten auf solche Gebäude gestürzt, riskantere Investments finden nur schwer einen Abnehmer.

Klaus Franken, Geschäftsführer der Immobilienberatungsfirma Catella Property, nennt dieses Phänomen in seinem Jahresrückblick "Cappuccino-Markt". Das bedeutet: "Die klassischen Nachfrager schauen nur auf den ansehnlichen Milchschaum, aber keiner will den Kaffee oder gar den Kaffeesatz auslöffeln." Die Folgen sind laut Franken Bietergefechte, Angebotsmangel und Renditeeinbußen.

Die große Rolle des Stempels Core ist auch für Privatanleger von Interesse - ob sie nun direkt eine Immobilie als Kapitalanlage erwerben wollen oder in einen offenen Immobilienfonds investieren. Wer Wohnraum kaufen und dann weitervermieten will, tut gut daran, sich eine Art eigenen Core-Standard zu definieren. "Der beste Test ist, sich als privater Investor zu fragen, ob man selbst in dem Objekt wohnen wollen würde", sagt Marcus Cieleback, Leiter der Analyseabteilung bei Patrizia Immobilien.

Mit dieser Vereinfachung für Direktinvestments haben es Privatanleger bisweilen sogar leichter als so mancher Investor eines offenen Immobilienfonds. Denn: "Es gibt keine universell gültige Definition dafür, was ein Core-Immobilieninvestment eigentlich ist", sagt Cieleback. Zwar gibt es eine Klassifikation der Investorenvereinigung Inrev. Die ist aber nur für nicht börsennotierte Fonds maßgeblich.

Der größte deutsche Anbieter offener Immobilienfonds, Union Investment, beschreibt Core so: "Immobilien mit einem hohen Gebäudestandard in guten Lagen mit langfristigen und nachhaltigen Mietverträgen." Das deckt sich im Großen und Ganzen mit den Definitionen anderer Anbieter, doch im Detail wird es schwierig. So ist schon schwer einzuschätzen, ob etwa ein hochwertiges Objekt mit guten Mietern in Innenstadtlage in Lissabon oder Dublin genauso Core ist wie in München. "Ob es sich wirklich um ein Core-Objekt handelt, hängt immer auch von dem einzelnen Gebäude ab, pauschal lässt sich das schwer sagen", sagt Thomas Schmengler, Leiter des An- und Verkaufs bei Deka Immobilien.