Anleger, die ihr Geld in einen offenen Immobilienfonds investiert haben, brauchen derzeit gute Nerven: Aktuell befinden sich insgesamt elf der einst so beliebten Produkte in Auflösung. Die drei größten unter ihnen, der SEB Immoinvest, der CS Euroreal und der Kanam Grundinvest, haben nun fünf Jahre Zeit, um ihre Fondsimmobilien zu verkaufen. Ziel ist, die Anleger möglichst vollständig auszuzahlen.

Genau darin sehen einige Vermögensverwalter allerdings auch Chancen für Anleger, die noch ein paar Nerven übrig haben: "Die Abschläge, zu denen die Anteile abgewickelter Fonds an der Börse gehandelt werden, sind derzeit wirklich hoch", meint etwa Norbert Ende von der Vermögensverwaltung Nuntios. "Selbst wenn die Fonds Immobilien am Ende mit etwas Verlust verkaufen, würde da für Investoren etwas übrig bleiben."

Tatsächlich findet an der Fondsbörse in Hamburg derzeit ein reger Handel mit den Fonds in Auflösung statt - mit teils horrenden Abschlägen. Beispiel Kanam Grundinvest: Dessen Anteile werden an der Fondsbörse in Hamburg mit einem Abschlag von rund 33 Prozent auf den Nettovermögenswert des Fonds gehandelt. Der Börsenpreis liegt also deutlich unter dem, was die im Fonds enthaltenen Immobilien ausweislich ihrer aktuellen Bewertung bei einem Verkauf theoretisch einbringen könnten. Ähnlich verhält sich mit anderen großen Produkten wie dem SEB Immoinvest oder dem CS Euroreal. Die beiden Fonds befinden sich seit Mai in der Abwicklung.

"Die Abschläge sind sicherlich auch darauf zurückzuführen, dass viele Anleger, die in den Fonds investiert waren, nicht noch einmal zwei Jahre auf ihr Geld warten können oder wollen", sagt Maik Rissel, Immobilienexperte beim Hamburger Family-Office Marcard, Stein & Co.

Durch diesen Verkaufsdruck der Anleger können sich Fonds in Auflösung in der derzeitigen Situation aber mit einer recht hohen möglichen Rendite schmücken. Würde es das Kanam-International-Management schaffen, die Immobilien im Grundinvest zur Kündigungsfrist des Fonds am 31. Dezember 2016 zur aktuellen Bewertung zu veräußern, könnten Anleger, die jetzt an der Börse einsteigen, eine jährliche Rendite von 9,3 Prozent einstreichen. Selbst bei einer Wertminderung der Objekte um zehn Prozent läge die Jahresrendite noch bei 6,7 Prozent. Und auch bei Immobilienverkäufen bis 20 Prozent unter Wert käme man beim aktuellen Einstiegskurs noch auf 3,9 Prozent pro Jahr. "Den aktuellen hohen Abschlag bei den Fonds in Abwicklung können Anleger für sich als Sicherheitspuffer interpretieren", sagt Ende.

* Nettovermögenswert (Net Asset Value); Stand 1.8.2012; Quelle: Morningstar, Fondsbörse Hamburg, BVI, eigene Rechnung

Allerdings sind diese möglichen Renditen alles andere als sicher verdientes Geld. Der Anteilskauf über die Börse bleibt eine Spekulation mit Risiken. "Die aktuellen Abschläge entsprechen meiner Einschätzung nach nicht dem grundsätzlichen Objektwert der jeweiligen Portfolios", sagt Thomas Beyerle, Analyst bei der Immobiliengesellschaft IVG. Doch das entscheidende Wort sei dabei "aktuell". Im Zeitverlauf sehe er starke Probleme für die dann immer älter werdenden Bestandsobjekte, vor allem wenn sich diese in weniger zentralen Lagen befinden.

Die Fonds haben viele qualitativ hochwertige Immobilien bereits verkauft - besonders Einzelhandelsgebäude, um die sich Investoren derzeit ohnehin reißen. Übrig bleiben vor allem zahlreiche Büroimmobilien, die sich zumeist schlechter verkaufen lassen. Wie schwierig die Situation werden kann, zeigt das Beispiel des Axa-Fonds, der gleich die erste Ausschüttung an seine Anleger im März mangels ausreichender Barreserven ausfallen lassen musste. Im Fonds von SEB stecken Gebäudekomplexe am Potsdamer Platz in Berlin, die einen Großteil des Fondsvermögens ausmachen - und die viele Immobilienexperten allein schon wegen der schieren Größe des Objekts für nur schwer verkäuflich halten.

Rissel weist zudem darauf hin, dass der Markt für Anteile von Fonds in Abwicklung schnell austrocknen kann, wenn Investoren den Mut zum Risko verlieren. "Man muss sich bewusst sein, dass man auf eine relativ illiquide Anlageform wettet", sagt er.

Trotz der Unwägbarkeiten sieht Vermögensverwalter Ende für mutige Anleger eine Chance: "Es geht jetzt nicht darum, riesige Positionen in den Fonds aufzubauen", so Ende. "Aber das Risiko ist auch nicht höher als das, was man derzeit für ein bisschen mehr Rendite bei anderen Anlagen eingehen muss."