Initiatoren geschlossener Immobilienfonds zahlen wieder Rekordpreise für Einzelhandelsobjekte. Das geht aus einer neuen Studie der Ratingagentur Scope hervor. Danach erwarben die Emissionshäuser die Objekte für die in diesem Jahr aufgelegten Handelsimmobilienfonds im Mittel zum 14,5-Fachen der jährlichen Nettomieteinnahmen. Ähnlich hohe Preise wurden zuletzt vor dem Ausbruch der Finanzkrise gezahlt. "2007 wurden Handelsimmobilien im Schnitt mit einem Vervielfältiger von 14,6 gehandelt", sagt Scope-Chefanalyst Steffen Möller.
In den Folgejahren sanken die Preise für Einkaufs- und Fachmarktzentren kontinuierlich. 2010 konnten die Emissionshäuser Handelsimmobilien im Schnitt zum 12,4-Fachen der Jahresnettomiete erstehen. Seit Beginn dieses Jahres setzen jedoch in- und ausländische Investoren wieder verstärkt auf Einzelhandelsimmobilien in Deutschland und treiben damit die Preise in die Höhe. Nach einer Studie der Beratungsgesellschaft CBRE strömten in den ersten sechs Monaten dieses Jahres hierzulande 6,2 Mrd. Euro in das Marktsegment. "Hingegen waren 2010 nur knapp 7,9 Mrd. Euro in deutschen Fachmarkt- und Einzelhandelszentren angelegt worden", sagt Neville Moss, Leiter Research Einzelhandel Europa bei CBRE.
Das Investmentvolumen werde 2012 weiter steigen, sagt Günter Vornholz, Leiter Marktanalyse beim Immobilienfinanzierer Deutsche Hypo. "Wegen der guten Beschäftigungslage rechnen Investoren mit einem Anstieg beim Privatkonsum in Deutschland." Angesichts der Euro-Krise würden hiesige Handelsimmobilien deshalb als besonders sicherer Hafen gesehen. Vornholz selbst betrachtet den Markt hingegen differenziert: "Nur Objekte in den Eins-a-Lagen der Großstädte werden 2012 Mietzuwächse erzielen." Hingegen werde das Überangebot an Einzelhandelsflächen in der Peripherie der Ballungszentren dazu führen, dass dort die Mieten stagnieren oder fallen. Auch für Ladenzeilen und Fachmärkte in Kleinstädten ist Vornholz skeptisch gestimmt: "Weil das Flächenangebot die Nachfrage übersteigt, werden die Mieten weiter unter Druck stehen."
Durch die hohe Käufernachfrage sind die Immobilienpreise im bisherigen Jahresverlauf deutlich stärker gestiegen als die Mieten. Besonders ausgeprägt ist das Missverhältnis nach einer Studie der Beratungsgesellschaft Jones Lang LaSalle (JLL) in Berlin. In Toplagen der Hauptstadt ist die Nettoanfangsrendite danach inzwischen auf 4,6 Prozent gefallen.
Für die Emissionshäuser wird es damit immer schwieriger, Objekte zu finden, die attraktive Erträge abwerfen. Vertriebe erwarten, dass ein Fonds eine Mindestrendite von fünf Prozent in Aussicht stellt, um von Anlegern nachgefragt zu werden. Die Initiatoren hätten deshalb in diesem Jahr deutlich weniger Objekte erworben und in neue Beteiligungsangebote eingebracht als in den vergangenen Jahren, sagt Scope-Chefanalyst Möller. "Die Anzahl von bislang sechs Fonds ist deutlich geringer als in den Vorjahren."
