Berlin, Frankfurt, Hamburg oder München - wenn Profis und Privatanleger direkt oder über Fonds in deutsche Wohn- und Gewerbeimmobilien investieren, richten sie ihren Blick zumeist auf die vier großen Ballungszentren. Hohe Einwohnerzahlen und große Unternehmen scheinen eine solide Mieternachfrage, geringe Leerstände und stabile Renditen zu garantieren. Doch Studien zeigen, dass die Metropolen in der Performance kleineren Städten, den sogenannten B-Standorten, hinterherhinken.
"Die Märkte in den B-Städten sind weit weniger krisenanfällig als die A-Standorte", sagt Andreas Schulten, Chef von Bulwien Gesa. Der vom Analysehaus erstellte Index, der die Entwicklung der Mieten und Preise für Wohn- und Gewerbeimmobilien in den einzelnen Marktsegmenten widerspiegelt, zeigt dies eindrücklich. Er stieg in den B-Städten in den vergangenen 20 Jahren um 20 Prozent, während der Index der A-Standorte bei starken Schwankungen nur um zwölf Prozent zulegte. Jeder Konjunktureinbruch ließ die Leerstandsraten in den Großstädten ansteigen und die Mieterträge in den Keller sinken.
Dass die angeblichen Spitzenstandorte keineswegs immer "Spitze" sind, zeigt auch die jüngste Quartalsstudie des Immobiliendienstleisters Aengevelt zu den Büromärkten. Danach waren in der Bankenmetropole Frankfurt Ende September 15,1 Prozent der Flächen unvermietet, und in Berlin 8,9 Prozent. Deutlich niedriger fiel die Quote in den B-Standorten aus. "In Bremen betrug die Leerstandsrate lediglich 3,5 Prozent, in Essen waren es nur 5,7 Prozent", sagt Markus Schmidt, Leiter Aengevelt-Research.
Auch mit Mehrfamilienhäusern lassen sich in B-Städten deutlich höhere Renditen erzielen als in A-Standorten. In Berlin, Hamburg, München und Stuttgart werfen die Mieteinnahmen gemessen am Kaufpreis nach den jüngsten Marktberichten der Maklerhäuser nur Erträge zwischen vier bis 5,5 Prozent pro Jahr ab. Deutlich höher fallen hingegen nach einer Studie des Maklerhauses Engel & Völkers die Renditen in mittelgroßen Städten aus. In Hannover kommen Käufer auf Jahresanfangserträge von sieben bis neun Prozent. In Bremen liegt die Spanne zwischen sechs und acht Prozent, in Nürnberg zwischen 5,5 und sieben Prozent.
Dass B-Städte im Performancevergleich vorn liegen, habe einen simplen Grund, meint Günter Vornholz, Leiter Immobilienresearch der Nord/LB-Tochter Deutsche Hypo: "Es gibt an diesen Standorten keine spekulativen Projektentwicklungen." Weil das Mieterpotenzial begrenzt sei, würden Investoren erst dann neue Gebäude errichten, wenn sie die Objekte fast vollständig langfristig vermietet haben. Anders sei dies an A-Standorten. Vornholz: "Hier wurden in der Vergangenheit immer wieder große Immobilienprojekte hochgezogen, sobald nur für einen Teil der Flächen Mieter gefunden waren."
Die kleinere Zahl potenzieller Mieter sei jedoch auch die Achillesferse der B-Standorte, meint Helge Scheunemann, Chefanalyst der Beratungsgesellschaft Jones Lang LaSalle (JLL): "Wenn der Hauptmieter auszieht, haben Eigentümer in diesen Städten große Schwierigkeiten, einen neuen Nutzer zu finden." Darüber hinaus ließen sich Immobilien in A-Städten sehr viel schneller verkaufen als in B-Standorten, ergänzt Bulwien-Gesa-Vorstand Schulten. "Die Nachfrage ist in Hamburg oder Berlin sehr viel größer als in Hannover oder Bremen."
Tobias Just, Immobilienanalyst bei der Deutschen Bank, glaubt dennoch, dass die Nebenstandorte wieder größeres Interesse finden werden. "Investoren werden künftig die B-Städte sehr viel stärker in den Fokus nehmen, um höhere Renditen zu erzielen."
