Die deutschen Immobilienaktien sind in zwei Lager gespalten. Ein Teil notiert an der Börse mit einem geringen Abschlag zum Nettovermögenswert (NAV). Die anderen Werte werden deutlich unter dem gesamten Immobilienvermögen abzüglich der Verbindlichkeiten gehandelt. Das zeigt eine Studie des Analysehauses Investment Research in Change IC (IRICIC).

Allerdings können Anleger nicht automatisch darauf setzen, dass die Kurse der Aktien, die mit deutlichen Abschlägen notieren, steigen und die Differenz wettmachen werden. "Für den Discount kann es gute Gründe geben", so IRICIC-Geschäftsführer Dieter Thomaschowski. Angesichts der drohenden Rezession durch die Euro-Krise würden Börsianer bei Bürobestandshaltern vorsichtig agieren: "Investoren halten sich bei diesen Aktien zurück, weil sie steigende Leerstände und sinkende Mieterträge fürchten."

Deutlich zeigen das DIC Asset und Prime Office, die mit Abschlägen von 59 und 57 Prozent auf den NAV notieren. Seit November gibt es von Analysten nur Kaufempfehlungen für die Werte. Die WestLB sieht das Kursziel bei DIC Asset bei 11,50 Euro. Unicredit-Analyst Burkhard Sawazki nennt für Prime Office einen fairen Wert von 7,50 Euro. Treffen die Prognosen zu, ließen sich Gewinne von über 90 Prozent einstreichen. Allerdings gibt es gute Gründe für die Abschläge. Trotz Konjunkturerholung in den letzten beiden Jahren beträgt die Leerstandsquote im Gewerbeimmobilienportfolio von DIC Asset über zwölf Prozent. "Bei Prime Office sind Börsianer skeptisch, weil 2013 in zwei der 14 Büroimmobilien die Mietverträge auslaufen", so Thomaschowski. Beide Aktien seien eine Wette aufs Vermietungsgeschäft: "Finden die Gesellschaften neue Mieter, werden die Kurse anziehen." Er geht davon aus, dass dies gelingt und empfiehlt beide zum Kauf.

Die Aktien des Wohnungskonzerns Gagfah und des Gewerbeimmobilieninvestors IVG werden mit Abschlägen von rund 70 Prozent auf den Buchwert gehandelt, weil bei beiden Firmen bis Ende 2013 milliardenschwere Kredite fällig werden. "Die IVG muss rund 3,7 Mrd. Euro refinanzieren, bei der Gagfah sind es gar rund 5 Mrd. Euro", sagt Frank Neumann, Analyst beim Bankhaus Lampe. Er rechnet damit, dass die Restrukturierung der Darlehen gelingt, und rät zum Kauf. Skeptischer ist Julian Livingston-Booth von Goldman Sachs: Bei Gagfah lautet sein Urteil "Neutral", bei IVG "Verkaufen". Die Mieterträge aus den Gewerbeimmobilien könnten bei einem Konjunkturabschwung stark leiden.

Manchmal notieren Immobilienaktien auch unter Buchwert, weil die Firmen stark expandieren und dafür eine Kapitalerhöhung vornehmen. "Geben Unternehmen neue Aktien aus, um ihr Wachstum zu finanzieren, verlieren die Papiere für Investoren kurzfristig an Attraktivität, weil sich die Gewinne auf mehr Aktien verteilen", sagt Thomaschowski. Werde das frische Kapital sinnvoll investiert, gehe es mit dem Papier schnell wieder aufwärts. Beispiel ist die Immobiliengesellschaft Deutsche Wohnen: Nachdem sie im Juni 2009 eine Kapitalerhöhung über 250 Mio. Euro angekündigt hatte, brach die Aktie um fast 50 Prozent ein. Der Kurs stieg aber rasch wieder, als sich das Unternehmen mit dem Geld kräftig entschuldete und wieder eine Dividende zahlte. Aktuell notiert die Aktie 16 Prozent unter dem NAV. Ausgereizt sei das Kurspotenzial nicht, so Thomaschowski: "Die Gesellschaft hält 50.000 Wohnungen in Berlin und im Rhein-Main-Gebiet und wird von den steigenden Mieten an diesen Standorten profitieren." Gleiches gelte für die Berliner Wohnungsfirma GSW, die auch mit einem NAV-Abschlag von 16 Prozent gehandelt wird.

Firmen, deren Marktkapitalisierung fast dem NAV entspricht, können ebenfalls ein guter Kauf sein. So notiert Einkaufscenterbetreiber Deutsche Euroshop nur knapp unter dem Nettovermögenswert - bietet aber mit 4,5 Prozent mit die höchste Dividendenrendite unter den Immo-AGs.