Bei dem in Deutschland gültigen Bewertungsansatz spielt der aktuelle Marktpreis - also der Verwertungserlös der Immobilie zum Bewertungsstichtag - eine zweitrangige Rolle. Der Gutachter ermittelt zunächst einen Zahlungsstrom, der sich aus den nachhaltig erzielbaren Mieten ergibt. Dazu vertraut der Bewerter zum einen auf die vertraglich gesicherten Einnahmen. Laufen die Verträge aus, muss der Gutachter die Zahlungen schätzen. Welchen Preis würde ein Mieter zum Zeitpunkt der Anschlussvermietung bezahlen? Daran zeigt sich schon ein wesentlicher Risikofaktor: Je kürzer die Mietverträge, desto mehr beeinflusst die Marktmiete die Kalkulation. Und die künftigen Einnahmen sinken umso stärker, je höher die Vertragsmiete über der Marktmiete liegt.
Der Effekt sinkender Anschlussmieten hat auch den Degi Global Business hart getroffen. Zwei Drittel der Abwertung entfallen auf zwei Objekte in Osteuropa: ein Einkaufszentrum in Zagreb und ein Bürogebäude in Bukarest. In Zagreb sind nach Aussage eines Aberdeen-Sprechers seit 2008 mehrere Shopping-Center fertiggestellt worden. Wettbewerber hätten mit Kampfpreisen versucht, Mieter abzuwerben. Um sie zu halten, musste Aberdeen seine Preise senken. Beim Bürohaus in Bukarest sei der Alleinnutzer - eine Bank - trotz gültigem Vertrag ausgezogen. So mussten die Bewerter auch dort niedrigere Anschlussmieten kalkulieren.
Ihr Gutachten erfasst aber nicht nur Miettrends, sondern auch den Investmentmarkt. Was sind Investoren bereit, für den Cashflow der Immobilie zu bezahlen? Aufschluss darüber gibt die Nettoanfangsrendite, die Makler auf Basis der aktuellen Käufe ermitteln. Die Rendite bildet sich aus den Mieten des ersten Jahres im Verhältnis zum Kaufpreis. Steigende Renditen - wie derzeit üblich - bedeuten, dass Investoren höhere Risikoprämien verlangen, die Kaufpreise also sinken.
Die Gutachter zinsen daher die kalkulierten Einnahmen ab. Der Zins orientiert sich an der Nettoanfangsrendite, ist aber um 10 bis 20 Prozent geringer, da Instandhaltungs- und Verwaltungskosten einfließen. Dennoch sinkt der Gebäudewert mit steigenden Renditen. In Märkten, in denen die Preise stark schwanken, schlägt das Pendel besonders weit aus - etwa in Osteuropa. "Wenn fallende Mieten und höhere Kapitalisierungszinsen zusammenkommen, sind Abwertungen wie beim Degi Global Business möglich", sagt Gernot Archner, Geschäftsführer des Bundesverbands der Immobilien-Investment-Sachverständigen. Zumal der Fonds mit einem Immobilienvermögen von 427 Millionen Euro klein ist und die betroffenen Objekte einen hohen Anteil am Bestand ausmachen.
Einmal pro Jahr müssen die offenen Immobilienfonds in Deutschland ihre Gebäude bewerten lassen. Das heißt, ein Gebäude steht etwa im Dezember mit dem Wert vom Juli in den Büchern - ungeachtet der Marktveränderungen in dieser Zeit. Der einjährige Bewertungszyklus ist eine große Schwäche: Denn Anleger laufen Gefahr, die Anteile überteuert zu kaufen oder umgekehrt zu günstig zu verkaufen.
Bei extremen Marktveränderungen können die Fonds eine Sonderbewertung ansetzen, wie es Aberdeen im Februar getan hat. Das Management und die Gutachter müssen aber mit dem Vorwurf leben, bei der regulären Prüfung 2009 nicht alle Risiken korrekt eingeschätzt zu haben. Und die Anleger mit der Erkenntnis, dass Investments in offene Immobilienfonds nicht so sicher sind, wie sie lange Jahre geglaubt hatten.
