Die großen Immobiliengesellschaften in Deutschland müssen 2012 eine überlebenswichtige Aufgabe angehen: Sie stehen vor einem riesigen Berg von Krediten, den sie dringend refinanzieren müssen. Allein die Deutsche Annington, Deutschlands größte Wohnungsgesellschaft, muss bis Mitte 2013 verbriefte Kredite in Höhe von 4,7 Mrd. Euro verlängern. Der Konkurrent Gagfah kämpft bis zum gleichen Zeitpunkt mit fälligen Krediten von etwa 3,4 Mrd. Euro.

Auch Büroimmobilienfirmen müssen sich nach Einschätzung der Deutschen Bank auf erhebliche Finanzierungsprobleme einstellen. Bis kurz vor der Lehman-Pleite war es in der Branche gang und gäbe, sich hoch zu verschulden und mit den Krediten immer neue Bürotürme zu Rekordpreisen zu kaufen oder zu bauen. "Diese Entwicklung wird nun zum Bumerang, denn zahlreiche Portfolios stehen zur Refinanzierung an", schreiben Sophie Ahlswede und Tobias Just von Deutsche Bank Research in einem Kommentar. Die Verlängerung dieser Kredite wird "keine leichte Aufgabe".

Die große Frage lautet nun: Woher soll das Geld kommen? Banken müssen immer mehr Eigenkapital für ihr Geschäft vorhalten und knausern deshalb mit Immobilienkrediten. Das bestätigt auch Matthias Danne, Immobilienvorstand der Dekabank: "Die Finanzierungsbedingungen werden sich verschärfen." Und auch der in der gewerblichen Immobilienfinanzierung beliebte Pfandbrief steckt in der Krise. Der Verband Deutscher Pfandbriefbanken (VDP) läutete Anfang Dezember wegen eines nachlassenden Interesses von Investoren die Alarmglocken und warnte vor einer Kreditklemme im kommenden Jahr.

Die Lücke, die Großbanken und Pfandbriefe in der Immobilienfinanzierung hinterlassen, schließen zumindest teilweise Versicherer und Versorgungswerke - und machen so aus einer Not eine Tugend. Während die Immobilienbranche über die traditionelle Bankenfinanzierung kaum noch Großkredite bekommt, muss die Assekuranz das ihr anvertraute Geld möglichst sicher und rentabel investieren, um ihren Kunden die versprochenen Renditen zahlen zu können.