Wollte man für das abgelaufene Jahr den Modeslogan der Immobilienbranche küren, hätte "Immobilien als Inflationsschutz" gute Chancen, aufs Siegertreppchen zu kommen. Jahrelang verschmäht, sind Wohnimmobilien mittlerweile heiß begehrt. Denn hierzulande gelten sie im Vergleich zu anderen Assetklassen als äußerst wertstabil. Das bestätigt auch Andreas Schulten, Geschäftsführer des Marktforschungsinstituts Bulwien Gesa. Er favorisiert unter Ertrags- und Risikogesichtspunkten vor allem Metropolen. "In Hamburg oder München etwa sind Mietwohnungen schon seit Jahren Mangelware, die Mieten dadurch vergleichsweise hoch", sagt Immobilienexperte Schulten.

Das haben auch Initiatoren geschlossener Fonds erkannt. Ob als Blindpool oder konkretes Neubauprojekt: Fast alle der derzeit am Markt befindlichen Fonds konzentrieren sich auf die wachstumsreichen Ballungszentren. So etwa der Hamburger Initiator Hamburg Trust - einer der wenigen Anbieter, die keinen Blindpoolfonds anbieten. Der Domicilium 5 investiert in eine Wohnanlage in Hamburg-Winterhude. Errichtet werden die rund 181 Mietwohnungen vom Projektentwickler Bouwfonds.

Laut Joachim Seeler, Chef von Hamburg Trust, spreche für die Hansestadt vor allem die sehr niedrige Wohnungsbautätigkeit bei gleichzeitig steigendem Bedarf. Das belege auch die Leerstandsquote von gerade einmal 1,3 Prozent. Das, so Seeler, ließe steigende Mieten erwarten. Die bevorzugte Lage hat allerdings auch ihren Preis. Folge: Die Ausschüttung des Fonds ist vergleichsweise niedrig. Laut Prognose beträgt sie anfänglich 4,75 Prozent nach Steuern. Kritisch zu sehen ist der prognostizierte Leerstand: Dieser ist mit zwei Prozent über die Laufzeit optimistisch. Auch bei der Anschlussfinanzierung im Jahr 2019 wird mit 5,5 Prozent eher offensiv gerechnet - der langfristige Schnitt bei zehnjährigen Darlehen liegt aber bei rund 6,6 Prozent.

Im Gegensatz zu Hamburg Trust bieten die anderen Initiatoren fast ausschließlich Blindpoolkonzezepte an. Begründet wird dies meist mit zu hohen Zwischenfinanzierungskosten, die die Fondsrenditen nachhaltig belasten würden.

Beispiel HCI Capital: Der Hamburger Initiator offeriert ab Ende Januar einen Blindpoolfonds - mit klar definierten Investitionskriterien: Der Fonds investiert in geförderten Wohnungsneubau in innenstadtnahen Bezirken in Hamburg. Über die Wohnungsbaukreditanstalt fördert der Senat jährlich rund 1500 Wohneinheiten. Matthias Voss, HCI-Geschäftsführer: "Über zinsverbilligte Darlehen und Mietzuschüsse können so bis zu 30 Prozent des Kaufpreises öffentlich gefördert werden. Bei einem Kredithebel von 80 Prozent betragen die Zinsen für einen wesentlichen Teil der Fremdfinanzierung so nur 1,2 Prozent."

Die Neubauprojekte sollen eine Größe von 80 bis 150 Einheiten haben, der durchschnittliche Kaufpreis bei 2200 Euro liegen. Allerdings ist die Förderung an Kriterien wie Energieeffizienz geknüpft. Zudem wird die Miete rund 15 Jahre festgelegt: "Die Grundmiete beträgt anfänglich 5,50 Euro und steigt auf 7,75 Euro an. Nach Ablauf der Förderdauer gelten zudem keine nachgelagerten Restriktionen mehr. Eine weitere Besonderheit: Der Fonds schüttet in den ersten zehn Jahren nicht aus, sondern tilgt die Kredite: Dadurch rechnet HCI mit einer weitgehenden Entschuldung nach zehn Jahren. Ab 2020 sollen dann jährlich rund sechs Prozent ausgeschüttet werden. Fraglich ist, ob nach Ablauf der 15-jährigen Förderung die prognostizierte Miete zu erzielen ist.

Mit dem mittlerweile zweiten Wohnfonds innerhalb weniger Monate wartet auch Engel & Völkers Capital auf. Der Deutsche Wohnfonds 02: Großstädte soll Ende des ersten Quartals in den Vertrieb gehen und wieder in ausgewählte deutschen Großstädte investieren: "Der Wohnfonds 02 wird auch in München und Stuttgart in Mehrfamilienhäuser investieren", erklärt Vorstand Sven Odia. Diese Standorte seien zwar hochpreisig, zeichneten sich aber durch eine äußerst stabile Wertentwicklung aus. "Damit bieten sie Anlegern eine zusätzliche Sicherheit", so Odia. Allerdings drückt das auf die Rendite. "Die Ausschüttung wird sich leicht über fünf Prozent bewegen."

Als Renditeturbo kann man daher Wohnfonds, auch wegen der meist hohen Fondsnebenkosten, nicht bezeichnen. Eine Alternative zu Direktanlagen - bei entsprechenden Risiken - sind sie aber allemal.

*) plus 5 % Agio; **) Prognose; ***) Gesamtausschüttung inklusive Verkaufserlöse von rund 218 Prozent; Quelle: Unternehmensangaben, eigene Recherche