Viele Gesellschaften halten schon seit Monaten ihre offenen Immobilienfonds dicht. Teils mussten sie den Wert massiv nach unten korrigieren, wie beim offenen Immobilienfonds Degi Global Business, der in vielen Dachfonds enthalten ist. Wie beurteilen Sie die Abwertung von mehr als 20 Prozent?
Die Notwendigkeit einer derartigen Abwertung drei Monate nach der Schließung ist für mich nur teilweise verständlich. Im Fall eines der betroffenen Objekte, in einer guten und zyklusarmen deutschen Stadt, war von Marktmieten in Höhe von 16,50 Euro die Rede, im Mietvertrag stehen 14,50 Euro, und der Gutachter setzt zwölf Euro an - was zur entsprechenden Abwertung führte. Da drängt sich der Verdacht auf, dass der Ermessensspielraum möglicherweise stark ausgenutzt wurde.
Auch beim Morgan Stanley P2 Value gab es erhebliche Abwertungen, die zu einem Kursrückgang um 14 Prozent führten. Sind solche drastischen Abwertungen angemessen?
ist seit 16 Jahren in der Branche tätig und leitet das Immobilien-Portfoliomanagement von Marcard, Stein & Co in Hamburg. Die Privatbank, die sich auf die Beratung reicher Familien spezialisiert hat, legt einen Großteil ihrer Vermögen in Immobilien an. Rissel kauft dazu nicht nur Immobilienaktien und -fonds, sondern tätigt auch direkte Investments. Seit Mai 2008 betreut der 36-Jährige und sein Team den DJE Real Estate, den Immobilien-Dachfonds aus dem Hause von Jens Ehrhardt.
Der P2 Value war zu einem großen Anteil in Asien, der Degi Global Business in Osteuropa investiert. Da sind natürlich größere Wertschwankungen unter anderem durch kurzfristig abgeschlossene Mietverträge möglich. Die Abwertungen kann ich in solchen Fällen nachvollziehen. Bei großen Wertunterschieden in stabilen Märkten stellt sich aber die Frage, ob im Vorgutachten die Werte eventuell künstlich stabil gehalten wurden.
Wie geht es nach den erneuten Schließungen von Fonds und den Abwertungen weiter?
Ich beobachte eine klare Zweiteilung des Angebots. Es gibt offene Immobilienfonds, die liquidiert oder fusioniert werden könnten. Bei anderen wird es positive Überraschungen bei Performance und Wachstum geben. Momentan müssen erst mal alle deutschen Fonds mehr oder weniger abwerten und haben daher Verluste in der Bewertungsrendite, die aber überwiegend von der Mietrendite kompensiert werden.
Was sollten Privatanleger mit ihren deutschen offenen Immobilienfonds jetzt tun?
Es gibt keinen Grund zur Eile. Wer sich noch sechs bis zwölf Monate mit Käufen zurückhält, verliert aufgrund der jährlichen Bewertung nichts, sondern gewinnt an Prognosesicherheit in Bezug auf die Wertigkeit der Portfolios. Darüber hinaus ist die Auswahl an guten offenen Immobilienfonds aufgrund der erneuten Krise so klein geworden, dass es zum Lemminge-Effekt kommen kann, wenn alle da reinwollen. Mit guten, fair gepreisten Dachfonds wiederum lässt sich an der positiven Entwicklung ausländischer Immobilienfonds partizipieren.
Generell scheint der Immobilienzyklus wieder zu funktionieren, es werden Prognosen getroffen. Das war vor einem Jahr nicht so. Wie sieht es an den Märkten aus?
Die europäischen Märkte befinden sich in der Übergangsphase von einer Bodenbildung in die erste Phase einer Markterholung. Die Preise für Topobjekte in A-Lagen steigen deutlich an. Dementsprechend sinken die Renditen. Das ist die Zeit für antizyklische Investoren. Die zweite Phase der Erholung, die häufig stärker ist, kommt Ende 2010 bis Mitte 2011. Dann kaufen fundamental ausgerichtete Anleger, die auf positives Mietwachstum setzen. Das geringe Neubauvolumen ab 2012 könnte für eine sukzessive Angebotsverknappung sorgen und die Mietpreise stimulieren. Damit gewinnt die Erholung des Gesamtmarkts an Breite und Tiefe.
