Während bei vielen anderen Fondsgattungen immer mehr Produkte auf den Markt kommen, schrumpft die Anzahl offener Immobilienfonds zusehends. Deren Volumen stagniert bei rund 85 Mrd. Euro. Ende Oktober haben die Fonds Axa Immoselect und Degi International ihre Auflösung bekannt gegeben, womit insgesamt sieben offene Immobilienfonds alle Objekte verkaufen und die erlösten Mittel an die Anleger auszahlen müssen. Neben diesen Fonds gehören dazu der Morgan Stanley P2 Value, der Kanam US-Grundinvest, der Degi Europa, der Degi Global Business sowie der TMW Immobilien Weltfonds.

Bei sechs weiteren Produkten werden keine Anteilscheine mehr zurückgenommen, dazu zählen die beiden rund 6 Mrd. Euro schweren Fonds CS Euroreal und SEB Immoinvest. Rund 24 Mrd. Euro stecken insgesamt in den Problemprodukten fest – fast 30 Prozent des Gesamtvermögens der Branche.

Das Debakel hat bereits ein juristisches Nachspiel: Anlegeranwälte gehen im Auftrag ihrer Mandanten gegen Berater vor. Zudem plant das Anwaltsduo Andreas Tilp und Klaus Nieding Klagen gegen die Fondsanbieter selbst, was in Deutschland fast noch nie vorgekommen ist.

Es ist das Ende der offenen Immobilienfonds, wie man sie bisher kannte. Die Produkte galten lange als sicher und liquide. Doch spätestens ab Herbst 2008 wurden die Schwächen etliche Fonds deutlich – damals wurde bereits bei zwölf Produkten die Rücknahme von Anteilscheinen wegen Mittelabflüsse ausgesetzt. Vor allem semi-institutionelle Investoren wie Dachfonds und Vermögensverwalter hatten in der Finanzkrise ihr Geld abgezogen und damit etliche der Fonds in Liquiditätsnöte gebracht.

Offene Immobilienfonds versuchen einen schwierigen Spagat. Einerseits investieren sie in Gebäude – eine grundsätzlich sehr illiquide Anlageklasse. Andererseits wollen sie täglich liquide sein. Das funktioniert aber nicht, wenn viele Investoren zeitgleich hohe Summen aus den Fonds abziehen, wie es in der aktuellen Krise der Fall war. Die Produkte dürfen dann maximal zwei Jahre lang geschlossen werden. Stehen dann nicht genügend Mittel zur Verfügung, folgt die Auflösung. Ein neues Gesetz, das doch erst 2013 in Kraft tritt, soll hier Abhilfe schaffen. Es verlangt eine zweijährige Mindesthaltedauer, zudem dürfen Anleger maximal 30000 Euro pro Halbjahr abziehen.

Die Krise verdeutlicht die Zweiteilung der Branche: Einerseits die offenen Fonds mit einer Bankmutter im Rücken, die den Vertrieb steuern und notfalls hohe Abflüsse verhindern kann. Andererseits Anbieter, die in Deutschland über keinen eigenen Vertrieb verfügen, sondern mit Vermittlern und Vermittlerpools kooperieren. Auch die Einkaufspolitik der Fonds ist unterschiedlich gut.