Es kommt selten vor, dass Kommunen und Investoren ein Gerichtsurteil gleichermaßen begrüßen. Bei der jüngsten Entscheidung des Europäischen Gerichtshofs (EuGH), in der es um die Anwendung des europäischen Vergaberechts geht, ist das der Fall. Mit ihrem Urteil vom 25. März stellten die Richter klar, dass Kommunen Grundstücke nicht öffentlich zum Verkauf ausschreiben müssen, sondern exklusive Verträge mit Unternehmern vereinbaren können. Das gilt, sofern die Gemeinden bei den geplanten Baumaßnahmen lediglich städtebauliche Interessen verfolgen.

"Mit dem Urteil wird endlich klar, dass das Vergaberecht dann maßgeblich ist, wenn eine Kommune etwas kauft, aber eben nicht, wenn sie etwas verkauft", sagt Uwe Zimmermann vom Deutschen Städte- und Gemeindebund. Auch die Immobilienbranche begrüßt das Urteil: "Der große Durchbruch ist geschafft", sagt Hans-Eberhard Langemaack, Geschäftsführer beim Immobilienverband Deutschland (IVD).

Durchbruch deshalb, weil die Luxemburger Richter für Rechtssicherheit gesorgt haben in einem Konflikt, der Kommunen und Bauinvestoren hierzulande über lange Jahre beschäftigt und Investitionen blockiert hat. Auslöser war die Klage eines Unternehmers gegen die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben. Sie hatte das Gelände einer ehemaligen Kaserne an einen Konkurrenten verkauft, nachdem sich die Stadt Wildeshausen für dessen Nutzungskonzept ausgesprochen hatte. Der Kläger sah darin einen Verstoß gegen das Vergabeverfahren und forderte eine öffentliche Ausschreibung des Grundstücks.

Das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf entschied 2007 zugunsten des Klägers, da mit dem Verkauf städtebauliche Auflagen verbunden seien. Damit legte das OLG das europäische Vergaberecht strenger aus als bis dahin üblich. Als Folge kamen viele Projekte des sogenannten kooperativen Städtebaus zum Erliegen oder gar nicht erst zustande, weil Investoren und Kommunen die Zusammenarbeit in der rechtlichen Grauzone scheuten.

Von der Entscheidung des EuGH profitieren nun beide Seiten: Investoren erhalten Rechtssicherheit beim Kauf von Grundstücken der öffentlichen Hand. Die Gemeinden wiederum finden so leichter private Partner, wenn es um die Revitalisierung von Stadtteilen geht. Wollen Stadtplaner beispielsweise ein abgewirtschaftetes Stadtzentrum zu neuem Leben erwecken, können sie fortan im Investorenauswahlverfahren einzelnen Interessenten den Vorzug geben.

Das ist vor allem eine Chance für regional ansässige Unternehmen. "Meist profitieren davon besonders ortsbekannte und vertraute Investoren", sagt Holger Schröder, Vergaberechtsexperte bei der Kanzlei Rödl & Partner. Wer mit den Anforderungen der Kommune vertraut ist, hat es häufig leichter, das Bauvorhaben direkt auf deren Belange zuzuschneiden - besonders, da die Justiz in diesem Fall den Weg für exklusive Verhandlungen frei gemacht hat.

Nach Ansicht von Axel von Goldbeck, Geschäftsführer des Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA), führt das Urteil auch zu transparenteren Grundstückspreisen. Bislang sei es üblich gewesen, dass Investoren bei Ausschreibungen einen Teil ihrer Kosten für bereits erbrachte Planungsleistungen beim Preisangebot verrechnet hätten. Das sei nicht mehr zu erwarten. Gleichzeitig müssten Investoren nicht mehr befürchten, in langwierigen Vergabeverfahren am Ende den Kürzeren zu ziehen. "Diese Planungssicherheit steht für uns bei dem Urteil im Vordergrund", so Goldbeck.

Die Gefahr einer Aushebelung des Vergaberechts sehen Experten jedoch nicht. "Das Urteil des EuGH ist kein Freibrief zur Umgehung des Vergaberechts", sagt Rechtsanwalt Schröder. Sobald Kommunen Eigentümer des Bauwerks werden oder wirtschaftliche Vorteile daraus ziehen, ist weiterhin eine Ausschreibung erforderlich. Das betrifft insbesondere öffentlich-private Partnerschaften. Dabei finanziert ein Investor etwa den Bau einer Schule, im Gegenzug zahlt die Stadt für einen bestimmten Zeitraum eine Miete. In dem Fall liegt ein wirtschaftlicher Nutzen der Gemeinde vor. Gleiches gilt, wenn die Kommune den Bau mitfinanziert.