Verkauft der private Immobilieneigentümer ein Grundstück mit fünf freistehenden Mehrfamilienhäusern, eine ganze Häuserzeile oder mehrere Gewerbehallen auf einen Schlag, führt das nicht zum schädlichen gewerblichen Grundstückshandel. Denn es handelt sich nach einem praxisrelevanten Urteil des Bundesfinanzhofs im Ergebnis nur um eine einzige Immobilie, und für die Gewerbesteuerpflicht müssen mehr als drei Objekte abgestoßen werden, stellten die Richter klar (Az. IV R 34/08).

Als selbstständiges Objekt gilt der räumlich abgegrenzte Teil, so wie er im Grundbuch unter einer besonderen Nummer erfasst ist. Der kann zwar aus mehreren Flurstücken bestehen, dies ist aber für den Fiskus irrelevant. Damit bleiben solche Geschäftsabschlüsse selbst in Millionenhöhe nach Ablauf der Spekulationsfrist steuerfrei, und die Erträge dürfen fürs Finanzamt statt über die Bilanz mit einer simplen Geldverkehrsrechnung ermittelt werden.

Diese Regelung beruht auf dem Grundsatz, dass die Vermietung von privat gehaltenen Häusern und Wohnungen dem Grunde nach vermögensverwaltend ist, ein Verkauf nach mehr als zehn Jahren kein Spekulationsgeschäft auslöst, auf die positiven Mieteinkünfte keine Gewerbesteuer anfällt und der Vermieter seine Einkünfte nach einer einfachen Geldverkehrsrechnung ermitteln kann und keine Buchführung erstellen muss.

Derlei Privilegien gelten freilich nicht mehr, wenn gleich mehrfach Immobiliengeschäfte abwickelt werden. Dann geht das Finanzamt beim privaten Hausbesitzer von einer Einordnung als gewerblicher Grundstückshändler aus. Hierzu kann es auf verschiedenen Wegen kommen, wobei es immer wieder Streit zwischen Vermietern und dem Finanzamt gibt. Es vergeht kaum ein Monat, in dem der Bundesfinanzhof nicht gleich mehrere Urteile zu diesem Themenkreis fällen muss. Dabei lässt sich keine einheitliche Tendenz ausmachen. Denn manchmal gewinnen die Steuerzahler und in anderen Fällen wieder die Finanzbehörden. Im Fall der fünf freistehenden Mehrfamilienhäuser hat der Fiskus allerdings verloren.

Es liegt erst dann ein gewerblicher Grundstückshandel vor, wenn mehr als drei Objekte verkauft werden. In diesem Fall gilt dann auch bereits das erste Grundstück als gewerblich verkauft. Unter diese Grenze fallen die einzelne Wohneinheit, also das Ein- und Zweifamilienhaus, sowie die Eigentumswohnung, unbebaute Grundstücke und ein Erbbaurecht. Ebenso gelten Mehrfamilienhäuser als ein Objekt, auch wenn sich darin eine Vielzahl von Wohnungen befindet. Ferner zählen Garagen oder Stellplätze als eigene Objekte, wenn sie nicht im Zusammenhang mit einer Wohnung verkauft werden. Nur das eigenen Wohnzwecken dienende Haus muss wie bei den Spekulationsgeschäften nicht berücksichtigt werden. Größe und Umfang der Immobilie sind für die Beurteilung kein Kriterium. Folge: Der Verkauf von vier Eigentumswohnungen gilt für das Finanzamt als gewerblicher Grundstückshandel, nicht aber die Veräußerung eines Mehrfamilienhauses mit sechs Einheiten am Stück.

Der Gefahr des gewerblichen Grundstückshandels können sich Hausbesitzer übrigens elegant entziehen, wenn sie die Immobilien auf mehrere Schultern verteilen. Das kann bereits beim Erwerb geschehen, wenn auch Partner oder Kinder Miteigentümer werden. Eine andere Möglichkeit besteht darin, das oder die Objekte rechtzeitig vor dem Verkauf an Verwandte zu übertragen. Das kann etwa in Form der vorweggenommenen Erbfolge geschehen. Solche Vermögensübergänge zählen nicht als Veräußerung und somit auch nicht zur Drei-Objekt-Grenze.