Im eigenen Ferienhaus wohnen zu wollen und trotzdem Steuern sparen zu wollen, tappten Besitzer oft in viele Fallen. Doch das hat sich nun geändert. Denn um die roten Zahlen beim Finanzamt geltend machen zu können, musste der Eigentümer bislang nachweisen, dass das Haus oder die Wohnung ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet wird und eine Selbstnutzung komplett ausgeschlossen ist. Schon wenige eigene Erholungstage sorgten dafür, dass das Finanzamt die Verluste nicht mehr anerkannte.

Steuerschädlich war schon die theoretische Option der Eigenbelegung - selbst wenn die Wohnung tatsächlich gar nicht genutzt wurde. Dieser strikten Sichtweise sind die Kölner Richter nun entgegengetreten: Der Besitzer darf sein sonst vermietetes Ferienhaus durchaus für vier Wochen im Jahr mit der Familie belegen, ohne den Verlustabzug zu gefährden.

Selbst bei hohen und andauernden Mietverlusten darf der Fiskus in einem solchen Fall keine Liebhaberei unterstellen. Sämtliche laufende Kosten, Kreditzinsen und Abschreibungen sind von den Einnahmen absetzbar. Das insbesondere in der Investitionsphase oft hohe Minus lässt sich dann mit anderen Einkünften wie Kapitalerträgen, dem Lohn oder Firmengewinnen verrechnen.

Wer seine Ferienwohnung bislang trotz Eigenbelegung steuerlich geltend machen wollte, musste dem Fiskus eine umfangreiche Prognoserechnung vorlegen. Vorübergehende Verluste akzeptiert das Finanzamt derzeit nur, wenn nach spätestens 30 Jahren ein Überschuss realistisch scheint. Dazu sind auf der Einnahmen- und Ausgabenseite - ausgehend von den Zahlen der Vergangenheit - die Werte für die Zukunft nach einer realistischen Belegungsquote zu schätzen. Wird kein positives Ergebnis erreicht, bleibt der Vermieter der Ferienimmobilie auf seinen roten Zahlen sitzen.

Aufgrund des Urteils entfällt dieses Risiko. Allerdings müssen die Eigentümer einige Besonderheiten beachten. So senkt der Fiskus beispielsweise weiterhin den Daumen, wenn sich die Familie gezielt in den Sommerferien einquartiert. Die Richter geben nämlich keinen generellen Freibrief, sondern erlauben den vollen Verlustabzug nur bei Selbstnutzung außerhalb der Hauptsaison ab Ende Oktober bis in den März hinein. Ausgeschlossen ist nur die Zeit um Weihnachten und den Jahreswechsel herum. Nimmt der Besitzer das Feriendomizil an der Meeresküste im Winter in Beschlag, gelingt die Verlustverrechnung genauso wie bei ausschließlicher Fremdvermietung - und die Prognoserechnung entfällt.

Die Richter begründen ihre für Eigentümer günstige Entscheidung damit, dass Ferienwohnung oder -haus in diesem Zeitraum sonst mangels Gästebuchungen ohnehin leer stehen würde. Also darf diese Spanne durchaus durch eigene Aufenthalte ausgefüllt werden. Der Besuch vor Ort lasse sich dann auch gleich dazu nutzen, um Wohnung und Mobiliar wieder in Schuss zu bringen sowie Reparaturen und Instandsetzungen durchzuführen. Im Urteilsfall waren vier Wochen steuerunschädlich, wenn es in der übrigen Saison von März bis Oktober ausschließlich zur Belegung durch Urlaubsgäste kommt.